Кондомініум

Кондомініум — форма власності, за якою об'єкт/комплекс нерухомості юридично поділено на окремі частини, які призначені для житлових або інших потреб і є власністю окремих власників, та решту частин, які перебувають у спільній власності. Термін «кондомініум» для позначення форми власності на житлову нерухомість в основному поширений в англомовних країнах, проте схожі чи аналогічні механізми під різними назвами функціонують в багатьох країнах світу.

Кондомініум зазвичай визначають як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташований на ній житловий будинок, інші об’єкти нерухомості, у яких окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), перебувають у власності окремих осіб, а інші частини (спільне майно) перебувають у їх спільній частковій власності. При цьому слід розуміти, що кондомініум — це не тільки майно. Це насамперед об’єднання власників (або співвласників) з метою спільного володіння та управління нерухомістю.

Житлові кондомініуми зазвичай є багатоквартирними будинками, де житлові одиниці (квартири) є власністю окремих мешканців, а зовнішня частина будівлі, дах, коридори, сходи, пральні, а також системи опалення, вентиляції та кондиціювання повітря, ліфти і т. ін. перебувають у спільній власності. Інколи, окремі одиниці виглядають як будинки для однієї сім'ї, а двори (сади), зовнішня частина будівель, а також будь-які об'єкти для відпочинку (такі як басейн, боулінг, тенісний корт чи баскетбольний майданчик) перебувають у спільній власності та утримуються об'єднанням власників.

Кондомініуми управляються об'єднаннями власників, які ухвалюють певні правила та обмеження для власників. Об'єднаннями власників кондомініумів визначає, як можуть використовуватися спільні простори, якою мірою власники кондомініумів можуть вносити поліпшення або зміни до своїх квартир, а іноді і хто може користуватися цими просторами разом з ними. 

Кожний кондомініум містить у собі три види власності — приватну (відокремлена від інших самостійна житлова площа, що привласнюється), спільну (ті частини, які неможливо привласнити відособлено від інших, як, наприклад інженерні комунікації) і спільна часткова (коли частина майна може бути привласнена самостійно, але не може бути відособлена від інших частин, приміром, сходів). 

Причиною виникнення кондомініумів є протиріччя в способах присвоєння цих видів власності. Кожний вид власності визначає неоднакові можливості в управлінні й користуванні. Але при цьому суб’єкти зацікавлені в їхньому ефективному привласненні з метою найкращого задоволення своїх потреб у проживанні. Так, приватна власність на квартиру є благом, що привласнюється індивідуально, але ефект від її привласнення знижується при неналежному управлінні іншими частинами власності. У той же час привласнення спільної власності неможливо індивідуалізувати, тобто кожний окремий суб’єкт не може нею розпоряджатися, володіти й користуватися. Крім того, спільна власність не може бути передана іншим особам з метою її ефективного виристання, у той час як спільна часткова власність
може бути відчужена або передана в оренду як представникам самих співвласників, так і іншим особам. При цьому її неможливо індивідуально привласнити окремим співвласником без надання вигоди всім іншим учасникам.

Отже, діяльність кондомініумів дозволяє розв’язувати суперечності між трьома різними режимами користування нерухомістю.

У чому відмінність між апартаментами та кондомініумами?
Апартаменти - це окремі житлові приміщення в будинку або комплексі, які орендуються їх мешканцями. Вся будівля зазвичай належить компанії з управління нерухомістю. На відміну від них, кондомініуми – це житлові приміщення у будинку чи комплексі, що знаходяться в окремій власності.